Eine Altbauimmobilie verkaufen, die wichtigsten Fragen vorab

Was bedeuten Denkmalschutzauflagen für den Verkauf?  Welche Fördermittel gibt es? Und wie wird aus dem Sanierungsstau ein Verkaufsargument? 

Altbauimmobilien werfen beim Verkauf andere Fragen auf als Neubauten. Auf dieser Seite beantworten wir diese Fragen aus unserer täglichen Praxis – fundiert, ehrlich und ohne Verkaufsrhetorik. Ist Ihre Frage nicht dabei, melden Sie sich gerne direkt bei uns.

Sollte ich meine Wohnung vor dem Verkauf streichen?

Das werden wir oft gefragt. Und ja, ein frischer Anstrich kann vor dem Verkauf durchaus sinnvoll sein. 

Besonders bei Wohnungen, die unmöbliert besichtigt werden, kann frische Farbe einen positiven Unterschied machen. Ohne Einrichtung fallen Gebrauchsspuren, Verfärbungen oder sehr auffällige Farben stärker ins Auge. Frisch gestrichene Wände tragen dazu bei, dass die Immobilie heller und gepflegter erscheint.

Mein Kollege würde jetzt einwenden: Ein neuer Anstrich führt in der Regel nicht direkt zu einem höheren Verkaufspreis. Der Nutzen liegt vielmehr darin, dass die Wohnung insgesamt gepflegter wirkt und potenzielle Käufer weniger Ansatzpunkte für Preisverhandlungen finden.

Simone Appoldt, Stadt & Stuck Immobilien

Wie finde ich den richtigen Angebotspreis für meine Altbauwohnung in Fürth?

Der Angebotspreis ist keine Zahl, die Sie verhandeln, er ist eine Entscheidung, die Sie einmal richtig treffen sollten. In einem Markt wie Fürth, wo Jugendstil- und Gründerzeitwohnungen eine eingefleischte Käuferschicht haben, reagieren Interessenten sehr sensibel auf Preise, die nicht zur Lage, zum Zustand und zur Ausstattung passen. Ein zu hoch angesetzter Preis kostet Glaubwürdigkeit und die bekommt man nicht zurück.

Was wir nach jedem Erstgespräch machen: Wir analysieren vergleichbare Objekte, die tatsächlich verkauft wurden – nicht inserierte Wunschpreise – und erklären, wo Ihre Wohnung in diesem Spektrum realistisch steht.

Meine Kollegin Simone würde hier einwenden, dass die richtige Präsentation und Positionierung einen Preisaufschlag rechtfertigen können. Und das stimmt, aber nur innerhalb eines Rahmens, den der Markt vorgibt, nicht außerhalb davon.

Torsten Luber, Stadt & Stuck Immobilien

Wie verlässlich ist eine Online-Bewertung für meine Altbauwohnung?

Ich verstehe den Impuls: schnell eine Zahl, bevor man irgendjemanden anruft. Online-Bewertungstools liefern das, und für viele Immobilientypen ist das auch ein brauchbarer erster Anhaltspunkt. Altbauwohnungen in Fürth und Nürnberg fallen aber aus diesem Raster heraus.

Was den Wert einer Jugendstilwohnung ausmacht, ist selten das, was ein Algorithmus erfassen kann: die Raumhöhe, die Qualität der erhaltenen Originalsubstanz, die Lage innerhalb des Gebäudes, die Geschichte des Hauses.

Genau hier liegt unsere Aufgabe: Mit unserer Expertise erkennen wir das tatsächliche Potential einer Wohnung – auch dort, wo ein Bewertungstool nur Durchschnittswerte ausgibt.

Simone Appoldt, Stadt & Stuck Immobilien

Brauche ich als Verkäufer eines Baudenkmals einen Energieausweis?

In den meisten Fällen nicht. Laut Gebäudeenergiegesetz (§ 79 GEG) sind amtlich gelistete Baudenkmäler von der Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises beim Verkauf befreit. Das gilt auch für Wohnungen in einem geschützten Denkmalensemble. Einen Haken gibt es dennoch: Die Befreiung greift nicht automatisch, sondern muss im Einzelfall geprüft werden. 

Und wer einen Käufer hat, der die Wohnung finanzieren möchte, sollte wissen, dass manche Banken unabhängig vom Denkmalstatus auf einem Energieausweis bestehen. Das kann den Verkaufsprozess verlangsamen, wenn man nicht vorbereitet ist. Was in Ihrer Situation gilt, klären wir und richten den Verkaufsprozess von Anfang an darauf aus.

Torsten Luber, Stadt & Stuck Immobilien

Was bedeutet ein Sanierungsstau für den Verkauf?

Ein Sanierungsstau in der Wohnung ist zunächst kein Makel, sondern eine Information, mit der man arbeiten muss. Entscheidend ist, wie die Wohnung präsentiert wird: Fotografiert man nur die abgenutzte Substanz, sieht potenzielle Käufer ausschließlich Arbeit vor sich. Zeigt man dagegen die erhaltenen Stuckdecken, die Deckenhöhe oder den originalen Dielenboden bewusst als Substanz mit Zukunft, verschiebt sich die Wahrnehmung vom Kostenfaktor zum Potenzial.

Genau das, was der Vorbesitzer über Jahre aufgeschoben hat, wird so zur Einladung: Käufer gestalten Grundriss, Bad oder Heizung von Grund auf nach den eigenen Vorstellungen, statt sich mit halbfertigen Kompromissen fremder Entscheidungen abzufinden.

Torsten würde hier zuerst über den Preis sprechen – ich sage: Der richtige Preis ergibt sich erst aus der richtigen Erzählung, denn eine Wohnung, die als Rohdiamant mit eigenem Gestaltungsspielraum verstanden wird, zieht andere Käufer an als eine, die als Sanierungsfall abgestempelt ist. Hier kommt es auf die richtige Positionierung an.

Betrifft der Sanierungsstau auch das Gemeinschaftseigentum wie etwa Dach, Fassade oder Treppenhaus, gehört die Offenlegung von Protokollen, Rücklagenstand und geplanten Beschlüssen von Anfang an zur Verkaufsvorbereitung, damit daraus kein böses Erwachen nach dem Notartermin wird.

Simone Appoldt, Stadt & Stuck Immobilien

Welche Fördermittel gibt es für Käufer meiner Altbauwohnung?

Für Käufer von Altbauwohnungen in Fürth und Nürnberg existieren mehrere Förderwege, die den Kaufpreis indirekt attraktiver machen. Die KfW bietet mit dem Wohngebäude-Kredit 261 zinsgünstige Darlehen mit Tilgungszuschuss für die energetische Sanierung zum Effizienzhaus, bei Baudenkmalen gilt dabei ein gelockerter energetischer Maßstab.

Ergänzend gibt es die steuerliche Denkmal-AfA nach § 7i und § 10f EStG für Sanierungskosten sowie das Programm „Jung kauft Alt" für Familien, die ein sanierungsbedürftiges Bestandsgebäude erwerben. Für Käufer, die selbst keine Maßnahmen planen, sind diese Programme ohne Bedeutung. Diese Einschätzung fließt direkt in die Ansprache potenzieller Käufer ein, da Fördermittel pauschal kein Verkaufsargument sind.

Die rechtlichen und finanziellen Rahmenbedingungen ändern sich regelmäßig. Dieser Text gibt einen ersten Überblick — für Ihre konkrete Situation empfehlen wir eine individuelle Beratung.

Torsten Luber, Stadt & Stuck Immobilien

Was bedeuten Denkmalschutzauflagen für den Verkauf meiner Wohnung?

Der Denkmalstatus verändert aber die Rahmenbedingungen eines Verkaufs. Bauliche Veränderungen an Fassade, Fenstern oder tragenden Elementen bedürfen der Genehmigung durch die zuständige Denkmalschutzbehörde, und diese Erhaltungspflicht geht mit dem Eigentum automatisch auf den Käufer über.

Für viele Käufer ist das kein Hindernis, sondern ein Argument: Wer in ein Baudenkmal investiert, kann Sanierungskosten nach § 7i beziehungsweise § 10f EStG über mehrere Jahre steuerlich geltend machen, in den ersten Jahren mit einem höheren Prozentsatz als bei einer regulären Abschreibung.

Aus meiner Erfahrung entscheidet bei Baudenkmalen weniger die Auflage selbst über den Verkaufserfolg als die klare Kommunikation, was genehmigungspflichtig ist und was nicht. Genau diese Aufstellung erarbeiten wir vor der Vermarktung, damit Kaufinteressenten von Anfang an mit belastbaren Informationen kalkulieren können.

Die rechtlichen und finanziellen Rahmenbedingungen ändern sich regelmäßig. Dieser Text gibt einen ersten Überblick — für Ihre konkrete Situation empfehlen wir eine individuelle Beratung.

Simone Appoldt, Stadt & Stuck Immobilien

Wir sind eine Erbengemeinschaft – wie einigen wir uns auf den Verkauf?

Bei einer Erbengemeinschaft entscheiden alle Miterben gemeinsam. Der Verkauf einer Immobilie gilt rechtlich als Verfügung über einen Nachlassgegenstand und erfordert nach § 2040 BGB die Zustimmung aller Beteiligten – ein einzelner Erbe kann die Wohnung also nicht allein verkaufen.

Aus meiner Erfahrung entstehen die längsten Verzögerungen nicht durch fehlende Käufer, sondern durch unterschiedliche Preisvorstellungen innerhalb der Erbengemeinschaft. Deshalb setze ich zu Beginn auf eine fundierte, nachvollziehbare Bewertung, die allen Beteiligten als gemeinsame Grundlage dient.

Kommt keine Einigung zustande, bleibt oft nur die Teilungsversteigerung nach § 2042 BGB, die in der Regel einen niedrigeren Erlös bringt als der freie Verkauf.

Die rechtlichen und finanziellen Rahmenbedingungen ändern sich regelmäßig. Dieser Text gibt einen ersten Überblick — für Ihre konkrete Situation empfehlen wir eine individuelle Beratung.

Torsten Luber, Stadt & Stuck Immobilien

Wie bereite ich eine geerbte Wohnung vor, die ich nie selbst bewohnt habe?

Der erste Schritt ist eine nüchterne Bestandsaufnahme: Welche Unterlagen liegen vor – Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Nachweise zur Instandhaltungsrücklage –, und welche fehlen noch bei der Hausverwaltung oder im Nachlass.

Parallel dazu lohnt sich eine ehrliche Einschätzung des baulichen Zustands, denn ohne eigene Wohnerfahrung in der Wohnung fehlt oft das Gefühl dafür, was tatsächlich Substanz und was bloß Patina ist.

Bei der Haushaltsauflösung würde ich vor dem Entrümpeln kurz innehalten: Manches, was auf den ersten Blick nach Sperrmüll aussieht – ein alter Kachelofen, originale Türbeschläge, Dielenboden unter dem Teppich – kann für Käufer genau der Reiz sein, den eine Altbauwohnung braucht.

Aus meiner Erfahrung sparen Erben am meisten Zeit, wenn sie diese Bestandsaufnahme gemeinsam mit uns machen, statt selbst zu entscheiden, was behalten oder entsorgt wird, bevor der Wert einzelner Elemente überhaupt eingeschätzt wurde.

Torsten Luber, Stadt & Stuck Immobilien

Lohnen sich professionelle Fotos wirklich, oder reicht das Handy?

Ein Handy kann heute technisch beeindruckende Bilder machen. Das Entscheidende ist nicht die Kamera, sondern der Blick des Fotografierenden. Professionelle Immobilienfotografie arbeitet mit Weitwinkelobjektiven, die Räume korrekt und nicht verzerrt wiedergeben, mit kontrollierter Belichtung bei den schwierigen Lichtverhältnissen hoher Altbaudecken, und mit einem geschulten Auge dafür, welcher Ausschnitt einen Stuckfries oder eine Flügeltür tatsächlich zur Geltung bringt. Da die Möbel nicht mitverkauft werden, ist es entscheidend die Atmosphäre der Räume einzufangen.

Die ersten Bilder entscheiden mit, wer überhaupt zur Besichtigung kommt, und genau das beeinflusst, welcher Preis später verhandelbar ist. Gerade bei Wohnungen mit besonderer Bausubstanz ist der Unterschied zwischen einem schnellen Handyfoto und einer durchdachten Aufnahme oft ausschlaggebend dafür, ob man weiter scrollt oder das Kontaktformular ausfüllt.

Simone Appoldt, Stadt & Stuck Immobilien

Kann ich den Grundriss einer Wohnung verändern?

Grundsätzlich ja, aber die Möglichkeiten hängen von drei Faktoren ab: der Statik des Gebäudes, dem Baurecht und — bei vielen Fürther Altbauten relevant — dem Denkmalschutz.

Tragende Wände lassen sich nicht ohne Weiteres entfernen, und in historischen Häusern mit hohen Decken und massiven Wandstärken ist das oft aufwendiger als in einem Neubau. Steht das Gebäude unter Denkmalschutz, braucht jede Grundrissänderung eine Genehmigung der Unteren Denkmalschutzbehörde, und nicht jede Idee wird durchgewunken.

Für Verkäufer heißt das: Vor jeder Umbauplanung lohnt sich ein Blick in den Bauplan und ins Denkmalschutzregister. Nicht alles, was gut aussieht, kann man so auch umsetzen. 

Torsten Luber, Stadt & Stuck Immobilien

Was bedeutet es für den Verkauf, wenn sich meine Wohnung in einem Baudenkmal auf einem Erbbaugrundstück befindet?

Hier verkaufen Sie zwei rechtlich getrennte Dinge zugleich: Ihre Eigentumswohnung und das Erbbaurecht, also das zeitlich befristete Nutzungsrecht am Grundstück. Das Grundstück selbst gehört weiterhin dem Erbbaurechtsgeber. Für den Verkauf braucht es in der Regel dessen Zustimmung, was im Erbbaurechtsvertrag geregelt ist und den Ablauf um einen zusätzlichen Schritt verlängert. Entscheidend für den erzielbaren Preis ist die Restlaufzeit des Erbbaurechts, denn je kürzer sie ist, desto zurückhaltender sind Banken bei der Finanzierung und desto genauer rechnen Käufer den laufenden Erbbauzins in ihr Angebot ein.

Bei einem Baudenkmal entfällt jedoch ein Risiko, das bei regulären Erbbaugrundstücken oft Sorgen bereitet: Ein Abriss des Gebäudes nach Ablauf der Nutzungszeit kommt nicht infrage, weil die Erhaltungspflicht aus dem Denkmalschutz Vorrang hat, denn das Bauwerk muss bestehen bleiben. Genau deshalb prüfen wir vor der Preisfindung immer beide Faktoren gemeinsam: Restlaufzeit und Denkmalstatus bestimmen zusammen, welche Käuferschicht überhaupt infrage kommt und wie wir den Verkauf ausrichten.

Simone Appoldt, Stadt & Stuck Immobilien

Dürfen an einer denkmalgeschützten Altbaufassade Außenjalousien angebracht werden?

Grundsätzlich ja, allerdings gilt auch für eine nachträglich montierte Jalousie oder Markise die denkmalschutzrechtliche Erlaubnispflicht, da sie das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes verändert. Die zuständige Untere Denkmalschutzbehörde prüft dabei im Einzelfall Form, Farbe, Material und Anbringungsort, damit sich die Lösung unauffällig in die historische Fassade einfügt.

An stuckverzierten, straßenseitigen Fassaden fallen die Anforderungen dabei deutlich präziser aus als an weniger einsehbaren Fassadenseiten wie Hof- oder Rückfassaden, wo mehr gestalterischer Spielraum besteht. Für Verkäufer ist das relevant: Eine bereits genehmigte, denkmalgerechte Beschattung ist ein sichtbarer Beleg dafür, dass sich Wohnkomfort und Denkmalschutz in dieser Wohnung bereits vereinbaren lassen.

Die rechtlichen und finanziellen Rahmenbedingungen ändern sich regelmäßig. Dieser Text gibt einen ersten Überblick — für Ihre konkrete Situation empfehlen wir eine individuelle Beratung.

Simone Appoldt, Stadt & Stuck Immobilien